相続した実家が空き家になり、「売りたいけれど税金が心配」という人のための特例が、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」です。一定の要件を満たして相続した空き家を売れば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。適用期限は2027年（令和9年）12月31日まで延長されていますが、耐震改修か取り壊しが必要など要件が細かく、相続人が3人以上だと控除額が縮小される点にも注意が必要です。この記事で要件と手続きを整理します。
どんな特例か（マイホーム特例との違い）
自分が住んでいた家を売る場合の マイホーム3,000万円特別控除 とは別に、亡くなった人が住んでいた家（相続した空き家）を売る場合に使えるのがこの特例です。空き家の発生を抑える政策目的でつくられました。
主な適用要件
① 相続・遺贈で取得した被相続人の居住用家屋とその敷地であること
② その家屋が昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物（マンション等）でないこと
③ 相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所など一定の場合も対象）
④ 相続時から売却まで事業・貸付・居住に使っていないこと
⑤ 耐震基準を満たす改修をして売るか、家屋を取り壊して更地で売ること
⑥ 売却代金が1億円以下であること
この特例は2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。加えて、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。どちらの期限も満たす必要があるため、相続後は早めの検討が大切です。
2024年改正のポイント
① 相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円に縮小（2人以下は従来どおり最高3,000万円）。
② 買主が売却後の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しをした場合も対象に加わり、使いやすくなりました。
手続き（自治体の確認書が必要）
この特例を使うには、家屋がある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。確定申告書に、この確認書・譲渡所得の内訳書・売買契約書の写し・登記事項証明書などを添付して申告します。確認書の発行には時間がかかることがあるため、売却前に自治体へ手順を確認しておきましょう。
よくある質問
相続した実家ならどれでも3,000万円控除できる？
いいえ。昭和56年5月31日以前建築・区分所有でない・被相続人が一人暮らしだった・耐震改修か取り壊しをする・売却代金1億円以下など、複数の要件をすべて満たす必要があります。
いつまでに売ればいい？
特例自体の適用期限は2027年12月31日まで。加えて相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限もあり、両方を満たす必要があります。
兄弟3人で相続した場合の控除額は？
2024年1月以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円に縮小されます（2人以下は最高3,000万円）。
マイホーム特例と空き家特例は両方使える？
それぞれ別の物件の売却に対する特例です。同一年に複数の特例を使う場合は控除額の合計に上限（年3,000万円）があるため、適用の順序や年をまたぐ調整を検討します。
まとめ
関連コラム
- マイホーム売却の3,000万円特別控除（自分が住んでいた家）
- 相続税の基礎控除と節税対策
- 不動産投資の税金（譲渡所得の基礎）
参考リンク（出典）
本記事は次の公的機関の資料をもとに作成しています（中立・一次情報）。要件・期限は改正されるため、売却・申告前に最新の内容をご確認ください。
※本記事は一般的な情報提供であり、税務アドバイスではありません。個別の判断は税務署・税理士にご確認ください。