"让国家接收的继承土地，能以最高评估额九折优惠（准确说是最高约93%的折扣）出售"——财务省于2026年6月提出的方针成为话题。其背景在于，因继承等原因转入国家手中的土地（国库归属财产），即使付诸一般竞争投标，至今也一件都没有卖出。先说结论，这类国有地一般人也能购买。不过全是有"卖不出去的理由"的土地。本文根据财务省、法务省的一手信息，梳理折扣的具体机制、购买方法、购买时的注意点以及税金。
发生了什么（要点）
为推进国家接收的继承土地（国库归属财产）的处分，财务省正在研究并实施以下调整。
在令和8年6月17日的财政制度等审议会 国有财产分科会（第68次）的资料1《继承土地国库归属财产的评估》中，针对卖不出去的国库归属土地，提出了先从评估额打七折出售，若无买家则每3个月再降一成的方针［财务省 第68次资料（日文）］。下限为折扣后价格的一成，也就是可降至当初评估额约7%的水平（最高约93%折扣）。并非一下子打九折，而是每3个月确认一次无需求，同时分阶段下调的机制。
在令和8年2月27日的同分科会（第67次）上，提出了使国库归属地处分程序更加灵活的方针［财务省 第67次资料（日文）］。具体而言，①买家仅为相邻土地所有者的情况，或②买家仅有1者且预定价格在100万日元以下的情况，可通过不经投标的随意契约出售。同时引入不进行测量、边界确定及地下埋设物调查即出售的现状原样买卖，压缩至处分为止的期间与成本。
※以上均为国家财产处分规则的调整，实施时期与运用细节将在今后发布中确定。本文基于2026年7月时点确认的方针与资料。
国家为何会持有这样的土地
国家持有个人的土地看似属于例外，但围绕继承，土地会通过以下3条途径转入国家手中。
| 途径 | 是怎样的土地 |
|---|---|
| 无继承人（继承人不存在） | 去世者没有继承人，最终归属于国库的财产 |
| 继承税的物纳 | 无法以现金缴纳继承税，而以土地本身缴纳（物纳）的土地 |
| 继承土地国库归属制度 | 2023年4月开始。缴纳负担金请国家接收不需要的继承土地，从而转入国家的土地［法务省（日文）］ |
尤其第三个制度，地方上没有用途的土地容易汇集到国家，利用也在逐年增加。据法务省的统计，截至2026年（令和8年）5月31日，申请5,545件、国库归属2,762件（速报值）［法务省 统计（日文）］。其中作为宅地等由财务局等接收的土地，截至2026年3月末约有1,600件，但即使付诸一般竞争投标，成交的一件也没有［财务省 第68次资料（日文）］。此次扩大折扣，可谓是为"接收了却卖不出去"的土地开辟出口的调整。
为何、如何能打最高93%的折扣
国有地本应按以不动产鉴定等为基础的评估额出售，不会贱卖。之所以仍下决心大幅折扣，是因为对象中许多是在市场上卖不掉的"负动产"。
- 位于地方或郊外，本来买家就少
- 不临道路、形状不规则、原野・山林等难以使用的土地
- 国家若继续持有，管理成本（割草、边界管理、防非法倾倒等）会作为国民负担持续产生
- 也与减少所有者不明土地、无人管理土地的政策目的一致
据财务省的资料，折扣分两个阶段进行［财务省 资料1(PDF)（日文）］。首先，将不做测量及地下埋设物调查、由买方承担边界不明等风险的"现状原样买卖"条件反映到价格中，标准打七折。若仍无买家，则每3个月降一成（以折扣后价格为基准）。
- 反映现状原样买卖的条件，先以七折的70万日元刊登于财务局的网站
- 过了3个月仍无买家则为63万日元（在70万日元基础上降一成）
- 此后也每3个月下调7万日元：56万日元 → 49万日元 → 42万日元 →…
- 下限为7万日元（折扣后价格的一成＝当初评估额约7%）。降到此处，按计算需从刊登起两年多
也就是说，并非"一下子九折甩卖"，而是一边确认无需求一边分阶段下调的机制。同时也使随意契约可用，意在盘活滞留的土地。
一般人也能购买吗・购买方法
能买。国有财产（普通财产）原则上任何人都可以考虑购买。主要的寻找方法与购买方法如下［财务省 国有财产的出售信息（日文）］。
- 寻找物件：确认财务省的国有财产的出售信息、国有财产出售信息网站，以及管辖您所在地区的财务局・财务事务所的公示物件。
- 确认现场与条件：临道路、边界、上下水道、用途地域、可否重建等，务必自己调查。土地越便宜，这里越重要。
- 投标或申请：出售方式主要有2种。一般竞争投标（在国家规定的预定价格以上，出价最高者中标）与先到先得出售（以公示的价格按申请顺序购买）。
- 签约与支付价款：中标・申请后签订买卖契约，缴纳价款后接受交付。
据财务省的方针，国库归属地将在财务局等的网站上附参考价格刊登，为期3个月，一并受理自治体的取得意向与一般人的买受意向。买家仅为相邻地所有者的情况，或买家仅1者且预定价格在100万日元以下的情况，可通过无需投标的随意契约购买。尤其对邻地成为国库归属地的人而言，以低价增购的机会将扩大。
※并非所有国有地都成为折扣对象。分阶段折扣的对象，以卖不出去的国库归属财产为主。
在被便宜吸引之前：怀疑卖不出去的理由
九折很有吸引力，但卖不出去自有其理由。为免买后后悔，请确认以下几点。
值得考虑的情况
- 可作为邻地与自己的土地一体利用
- 用途有限（如材料堆放场、停车场、家庭菜园等）也无妨
- 有临道路与基础设施，重建或利用现实可行
需要注意的情况
- 不临道路，无法建造建筑（不可重建）
- 属市街化调整区域・原野・山林，难以利用
- 边界不明、无上下水道、位于偏远地，无法妥善管理
土地仅持有即每年产生固定资产税，割草及防非法倾倒等管理的工夫与费用也会产生。出口（再出售）也困难的土地居多，"买得便宜"可能变成"背上甩不掉的负动产"的风险。固定资产税的思路请参照 固定资产税的计算。
买入时・脱手时的税金
即使靠折扣买得便宜，税金另计。分别梳理买方与脱手方。
| 立场 | 产生的费用 | 要点 |
|---|---|---|
| 买方 | 不动产取得税 | 取得时一次性。原则为"固定资产税评估额 × 税率"。基准是评估额而非购买价格 |
| 登记许可税 | 办理所有权登记时产生 | |
| 固定资产税 | 每年产生。即使买得便宜也按评估额课税 | |
| 脱手方 | 继承土地国库归属的负担金 | 请国家接收的一方，原则上需20万日元起（宅地・田地・森林按面积等计算）的负担金［法务省（日文）］ |
※"买得便宜＝固定资产税也便宜"并非如此。固定资产税、不动产取得税并非按购买价格，而是以固定资产税评估额为基础计算。围绕继承的税金，也可参考 继承税的基础扣除与节税对策。
作为投资・活用来看的现实
"九折"有实惠感，但折扣率之大与作为投资的吸引力是两回事。被折扣的土地多数难以产生收益，也难以再出售。与其说是期待收益率的投资，不如现实地将其视为增购邻地、特定用途的活用，或以与地区的联系为前提的取得。若要与空置房・老旧房屋一并考虑，也请把握 空置房的3000万日元特别扣除 与 自住房出售的3000万日元特别扣除。
常见问题
国家出售的土地，一般个人也能购买吗？
能买。国有财产（普通财产）原则上任何人都可以考虑购买，通过一般竞争投标（以预定价格以上的最高价中标），或以公示价格申请的先到先得出售来取得。可在财务省的国有财产出售信息及各财务局的公示物件中寻找。
真的能以九折购买吗？
财务省已就卖不出去的国库归属继承土地，提出先以评估额七折出售，若无买家则每3个月降一成，最高可降至当初评估额约7%的水平（约93%折扣）的方针（令和8年6月的国有财产分科会）。并非全部物件一下子变成九折，而是一边确认无需求一边分阶段降价的机制。实施时期・运用细节将在今后发布中确定。
在哪里能找到物件？
可在财务省的"国有财产的出售信息"、"国有财产出售信息网站"，以及管辖该地区的财务局・财务事务所的公示中物件里确认。对在意的物件，务必自己调查现场与权利・基础设施。
买得便宜，固定资产税也便宜吗？
不。固定资产税、不动产取得税并非按购买价格，而是以固定资产税评估额为基础计算。即使靠折扣买得便宜，仍要注意每年的固定资产税与管理费会产生。
购买便宜土地有什么风险？
卖不出去的土地，往往抱有不临道路无法建造建筑（不可重建）、属市街化调整区域或原野・山林难以使用、位于偏远地无法妥善管理等理由。出口（再出售）也困难，故请在对用途与管理做出预判后再行考虑。
总结
参考链接（出处）
本文根据以下公共资料撰写（中立・一手信息）。政策调整包含研究・方针阶段的内容，故请在申请・购买前确认最新发布。
- 财务省 财政制度等审议会 第68次国有财产分科会（令和8年6月17日）资料（日文）／资料1《继承土地国库归属财产的评估》（PDF）（日文）
- 财务省 第67次国有财产分科会（令和8年2月27日）资料（日文）
- 财务省 国有财产的出售信息（日文）
- 国有财产出售信息网站（日文）
- 法务省 继承土地国库归属制度概要（日文）
- 法务省 继承土地国库归属制度统计（申请・归属件数）（日文）
- 政府公关在线 想脱手继承土地时的"继承土地国库归属制度"（日文）
※本文为一般信息提供，并非税务・不动产的个别建议。购买・申请的判断请向财务局・专家确认。