"국가가 인수한 상속 토지를, 평가액 최대 90% 할인(정확히는 최대 약 93% 할인)으로 팔 수 있게 한다"——재무성이 2026년 6월에 제시한 방침이 화제입니다. 그 배경에는, 상속 등으로 국가의 손에 넘어간 토지(국고귀속재산)가 일반 경쟁 입찰에 부쳐도 지금까지 단 한 건도 팔리지 않았다는 사정이 있습니다. 결론부터 말하면, 이런 국유지는 일반인도 살 수 있습니다. 다만 "팔리지 않은 이유"가 있는 토지뿐입니다. 이 글에서는 할인의 구체적인 구조, 사는 방법, 살 때의 주의점과 세금까지, 재무성·법무성의 1차 정보를 토대로 정리합니다.
무슨 일이 일어나고 있는가(요점)
재무성은 국가가 인수한 상속 토지(국고귀속재산)의 처분을 진행하기 위해, 다음과 같은 개정을 검토·실시하고 있습니다.
레이와 8년 6월 17일의 재정제도등심의회 국유재산분과회(제68회) 자료1 「상속 토지 국고귀속재산의 평가」에서, 팔리지 않고 남은 국고귀속 토지에 대해 먼저 평가액에서 30% 할인으로 매물로 내놓고, 매수자가 나타나지 않으면 3개월마다 10%씩 낮춘다는 방침이 제시되었습니다［재무성 제68회 자료(일본어)］. 하한은 할인 후 가격의 10%, 즉 당초 평가액의 약 7% 수준(최대 약 93% 할인)까지 낮출 수 있게 됩니다. 대뜸 90%를 깎는 것이 아니라, 수요가 없다는 것을 3개월마다 확인하면서 단계적으로 낮추는 구조입니다.
레이와 8년 2월 27일의 같은 분과회(제67회)에서는, 국고귀속지의 처분 절차를 유연하게 하는 방침이 제시되었습니다［재무성 제67회 자료(일본어)］. 구체적으로는, ① 매수자가 인접한 토지의 소유자뿐인 경우나, ② 매수자가 1인뿐이고 예정 가격 100만 엔 이하인 경우는, 입찰을 거치지 않는 수의계약으로 매각할 수 있게 합니다. 아울러 측량·경계 확정이나 지하 매설물 조사를 하지 않고 파는 현상 유지 매매도 도입하여, 처분까지의 기간과 비용을 압축합니다.
※ 모두 국가의 재산 처분 규칙의 개정으로, 실시 시기나 운용의 세부 사항은 향후 발표에서 확정됩니다. 본 기사는 2026년 7월 시점에 확인한 방침·자료에 근거합니다.
왜 국가가 그런 토지를 가지고 있는가
국가가 개인의 토지를 갖는 것은 예외적으로 보이지만, 상속 관련으로 다음 3가지 경로를 통해 토지가 국가의 손에 넘어갑니다.
| 경로 | 어떤 토지인가 |
|---|---|
| 상속인이 없음(상속인 부존재) | 사망한 사람에게 상속인이 없어, 최종적으로 국고에 귀속된 재산 |
| 상속세의 물납 | 상속세를 현금으로 낼 수 없어, 토지 그 자체로 낸(물납한) 것 |
| 상속 토지 국고귀속 제도 | 2023년 4월 시작. 필요 없는 상속 토지를, 부담금을 내고 국가에 인수받는 제도로 국가에 넘어간 것［법무성(일본어)］ |
특히 세 번째 제도는, 지방의 쓸모없는 토지가 국가에 모이기 쉽고, 이용도 해마다 늘고 있습니다. 법무성 통계에서는, 2026년(레이와 8년) 5월 31일 시점에 신청 5,545건·국고귀속 2,762건(속보값)에 달했습니다［법무성 통계(일본어)］. 이 중 택지 등으로 재무국 등이 인수한 토지는 2026년 3월 말 시점에 약 1,600건 있지만, 일반 경쟁 입찰에 부쳐도 매각에 이른 것은 제로였습니다［재무성 제68회 자료(일본어)］. 이번 할인 확대는, "인수는 했지만 팔리지 않는" 토지의 출구를 만들기 위한 개정이라 할 수 있습니다.
왜·어떻게 최대 93%나 할인하는가
국유지는 본래 부동산 감정 등을 토대로 한 평가액으로 팔리며, 헐값에 팔지 않습니다. 그럼에도 대폭 할인에 나서는 것은, 대상의 상당수가 시장에서 팔리지 않고 남은 "부동산(負動産, 짐이 되는 부동산)"이기 때문입니다.
- 지방이나 교외에 있어, 애초에 매수자가 적다
- 도로에 접하지 않음, 형태가 일그러짐, 원야·산림 등 쓰기 어려운 토지
- 국가가 계속 보유하면 관리 비용(풀 베기·경계 관리·불법 투기 대책 등)이 국민 부담으로 계속 발생한다
- 소유자 불명 토지·관리되지 않는 토지를 줄인다는 정책 목적과도 부합한다
재무성 자료에 따르면, 할인은 2단계로 이루어집니다［재무성 자료1(PDF)(일본어)］. 먼저, 측량이나 지하 매설물 조사를 하지 않고 경계 불명 등의 위험을 매수자가 떠안는 "현상 유지 매매"의 조건을 가격에 반영하여 표준으로 30% 할인합니다. 그래도 매수자가 나타나지 않으면, 3개월마다 10%씩(할인 후 가격을 기준으로) 낮춰 갑니다.
- 현상 유지 매매의 조건을 반영하여, 먼저 30% 할인한 70만 엔으로 재무국 홈페이지에 게재
- 3개월이 지나 매수자가 나타나지 않으면 63만 엔(70만 엔에서 10% 인하)
- 이후에도 3개월마다 7만 엔씩 인하: 56만 엔 → 49만 엔 → 42만 엔 →…
- 하한은 7만 엔(할인 후 가격의 10% ＝ 당초 평가액의 약 7%). 여기까지 내려가는 데는 게재로부터 2년 남짓 걸리는 계산
즉 "대뜸 90% 할인의 떨이 판매"가 아니라, 수요가 없다는 것을 확인하면서 단계적으로 낮추는 구조입니다. 아울러 수의계약도 쓸 수 있게 하여, 정체된 토지를 움직이려는 노림수입니다.
일반인도 살 수 있는가·사는 방법
살 수 있습니다. 국유재산(보통재산)은 원칙적으로 누구나 구입을 검토할 수 있습니다. 주된 찾는 방법·사는 방법은 다음과 같습니다［재무성 국유재산 매각 정보(일본어)］.
- 물건을 찾는다: 재무성의 국유재산 매각 정보나, 국유재산 매각 정보 사이트, 거주 지역을 관할하는 재무국·재무사무소의 공시 물건을 확인합니다.
- 현지와 조건을 확인: 도로 접함·경계·상하수도·용도 지역·재건축 가부 등을 반드시 스스로 조사합니다. 싼 토지일수록 여기가 중요합니다.
- 입찰 또는 신청: 파는 방식은 주로 2가지. 일반 경쟁 입찰(국가가 정한 예정 가격 이상으로, 최고가를 매긴 사람이 낙찰)과, 선착순 매각(공시된 가격으로 신청 순서대로 살 수 있음)입니다.
- 계약·대금 지급: 낙찰·신청 후 매매 계약을 맺고, 대금을 납부하여 인도를 받습니다.
재무성의 방침으로는, 국고귀속지는 재무국 등의 홈페이지에 참고 가격을 붙여 게재되고, 3개월간, 지자체의 취득 요망과 일반의 매수 요망을 함께 접수합니다. 매수자가 인접지의 소유자뿐인 경우나, 매수자 1인뿐이고 예정 가격 100만 엔 이하인 경우는, 입찰 없는 수의계약으로 구입할 수 있게 됩니다. 특히 옆 토지가 국고귀속지가 된 사람에게는, 싸게 추가로 살 기회가 넓어집니다.
※ 모든 국유지가 할인 대상이 되는 것은 아닙니다. 단계적 할인의 대상은, 팔리지 않고 남은 국고귀속재산이 중심입니다.
싼값에 달려들기 전에: 팔리지 않은 이유를 의심하라
90% 할인은 매력적이지만, 팔리지 않은 데는 이유가 있습니다. 산 뒤에 후회하지 않도록, 다음 사항을 확인합시다.
노려볼 가치가 있는 경우
- 인접지로서 자기 토지와 일체로 활용할 수 있다
- 자재 두는 곳·주차장·텃밭 등 용도가 한정적이어도 좋다
- 도로 접함·인프라가 있어, 재건축이나 이용이 현실적
주의가 필요한 경우
- 도로 미접함으로 건물을 지을 수 없다(재건축 불가)
- 시가화 조정 구역·원야·산림으로 이용이 어렵다
- 경계 불명, 상하수도 없음, 원격지로 다 관리하지 못한다
토지는 가지고만 있어도 고정자산세가 매년 들고, 풀 베기나 불법 투기 대책 등 관리의 수고·비용도 발생합니다. 출구(재매각)도 어려운 토지가 많아, "싸게 샀다"가 "놓지 못하는 부동산(짐)을 떠안았다"로 바뀔 위험이 있습니다. 고정자산세의 개념은 고정자산세의 계산을 참조하세요.
살 때·놓을 때의 세금
할인으로 싸게 사더라도, 세금은 별도로 듭니다. 사는 쪽·놓는 쪽 각각을 정리합니다.
| 입장 | 드는 돈 | 포인트 |
|---|---|---|
| 사는 쪽 | 부동산 취득세 | 취득 시 한 번. 원칙 "고정자산세 평가액 × 세율". 기준은 산 가격이 아니라 평가액 |
| 등록면허세 | 소유권 등기에 든다 | |
| 고정자산세 | 매년 든다. 싸게 사도 평가액 기준으로 과세된다 | |
| 놓는 쪽 | 상속 토지 국고귀속의 부담금 | 국가에 인수받는 쪽은, 원칙 20만 엔부터(택지·전답·삼림은 면적 등으로 산정)의 부담금이 필요［법무성(일본어)］ |
※ "싸게 산다＝고정자산세도 싸다"가 아닙니다. 고정자산세·부동산 취득세는 구입 가격이 아니라 고정자산세 평가액을 토대로 계산됩니다. 상속 관련 세금은 상속세의 기초공제와 절세 대책도 참고하세요.
투자·활용으로 봤을 때의 현실
"90% 할인"은 가격 매력이 있지만, 할인율의 크기와 투자로서의 이점은 별개입니다. 할인되는 토지의 상당수는 수익을 내기 어렵고, 재매각도 어렵습니다. 수익률을 기대하는 투자라기보다, 인접지의 추가 매입이나 특정 용도에서의 활용, 또는 지역과의 연결을 전제로 한 취득이라고 생각하는 편이 현실적입니다. 빈집·낡은 집과 세트로 생각한다면 빈집의 3000만 엔 특별공제나 자택 매각의 3000만 엔 특별공제도 짚어 두세요.
자주 묻는 질문
국가가 파는 토지는, 일반 개인도 살 수 있나요?
살 수 있습니다. 국유재산(보통재산)은 원칙적으로 누구나 구입을 검토할 수 있고, 일반 경쟁 입찰(예정 가격 이상의 최고가로 낙찰)이나, 공시 가격으로 신청하는 선착순 매각으로 취득합니다. 재무성의 국유재산 매각 정보나 각 재무국의 공시 물건에서 찾을 수 있습니다.
정말로 90% 할인으로 살 수 있나요?
재무성이, 팔리지 않고 남은 국고귀속 상속 토지에 대해, 먼저 평가액의 30% 할인으로 매물로 내놓고, 매수자가 나타나지 않으면 3개월마다 10%씩 낮춰, 최대로 당초 평가액의 약 7% 수준(약 93% 할인)까지 낮출 수 있게 하는 방침을 제시하고 있습니다(레이와 8년 6월의 국유재산분과회). 모든 물건이 대뜸 90% 할인이 되는 것은 아니며, 수요가 없다는 것을 확인하면서 단계적으로 값을 내리는 구조입니다. 실시 시기·운용의 세부 사항은 향후 발표에서 확정됩니다.
어디서 물건을 찾을 수 있나요?
재무성의 "국유재산 매각 정보"나 "국유재산 매각 정보 사이트", 그리고 지역을 관할하는 재무국·재무사무소의 공시 중 물건에서 확인할 수 있습니다. 관심 가는 물건은 현지와 권리·인프라를 반드시 스스로 조사합시다.
싸게 사면 고정자산세도 싼가요?
아니요. 고정자산세나 부동산 취득세는 구입 가격이 아니라 고정자산세 평가액을 토대로 계산됩니다. 할인으로 싸게 사더라도, 매년의 고정자산세나 관리비는 든다는 점에 주의가 필요합니다.
싼 토지를 사는 위험은 무엇인가요?
팔리지 않고 남은 토지는, 도로에 접하지 않아 건물을 지을 수 없음(재건축 불가), 시가화 조정 구역이나 원야·산림으로 쓰기 어려움, 원격지로 다 관리하지 못함 같은 이유를 안고 있기 쉽습니다. 출구(재매각)도 어렵기 때문에, 용도와 관리의 전망을 세운 후에 검토합시다.
정리
참고 링크(출처)
본 기사는 다음 공적 자료를 토대로 작성했습니다(중립·1차 정보). 정책의 개정은 검토·방침 단계의 내용을 포함하므로, 신청·구입 전에 최신 발표를 확인하시기 바랍니다.
- 재무성 재정제도등심의회 제68회 국유재산분과회(레이와 8년 6월 17일) 자료(일본어)／자료1 「상속 토지 국고귀속재산의 평가」(PDF)(일본어)
- 재무성 제67회 국유재산분과회(레이와 8년 2월 27일) 자료(일본어)
- 재무성 국유재산 매각 정보(일본어)
- 국유재산 매각 정보 사이트(일본어)
- 법무성 상속 토지 국고귀속 제도 개요(일본어)
- 법무성 상속 토지 국고귀속 제도 통계(신청·귀속 건수)(일본어)
- 정부 홍보 온라인 상속한 토지를 놓고 싶을 때의 "상속 토지 국고귀속 제도"(일본어)
※ 본 기사는 일반적인 정보 제공이며, 세무·부동산의 개별 조언이 아닙니다. 구입·신청의 판단은 재무국·전문가에게 확인하시기 바랍니다.