房地产投资的税金与确定申报｜经费、折旧、损益通算的活用方法
通过房地产投资（租赁经营）获得的收入，须作为"房地产所得"进行确定申报。其一大特点是可以计入大量经费，尤其是利用"折旧费"这项不需现金流出的经费，在账面上做出亏损，并可与工资所得相抵（损益通算）。
房地产所得的计算公式
房地产所得可计入的主要经费
固定资产税、城市规划税
对每年1月1日时点的房地产征收的税金可全额作为经费。
管理费、维修费
支付给管理公司的手续费（约为房租收入的5〜10%）和维修费可全额作为经费。但提升资产价值的大规模翻修属于"资本性支出"，需进行折旧。
火灾、地震保险费
为租赁物业投保的保险费可全额作为经费（长期预付时按比例分摊）。
贷款利息（仅利息部分）
住房贷款、公寓贷款仅利息部分可作为经费。本金的偿还不属于经费。
折旧费（最重要）
可将建筑物的取得价额在使用年限内每年计入经费。虽无现金流出却可作为经费，这是最大的特点。
其他经费
税理士费用、广告费（招募租客）、与房地产所得相关的交通费、通信费等，也可按比例分摊计为经费。
折旧费的计算
木造：22年 / 钢骨造（3〜4mm以下）：19年 / 钢骨造（超过4mm）：34年 / 钢筋混凝土（RC）：47年
超过法定使用年限的二手物业：法定使用年限 × 20%（最低2年）
在法定使用年限内的二手物业：（法定使用年限 − 已过年数）＋ 已过年数 × 20%
使用年限（简便法）：22年 × 20% ＝ 4年
年折旧费：1,000万日元 ÷ 4年 ＝ 250万日元（无现金支出）
房租收入240万日元 − 折旧费250万日元 ＝ 房地产所得▲10万日元 → 可与工资所得损益通算
通过损益通算取回工资所得税
当房地产所得出现亏损时，可与工资所得进行损益通算，从而节省所得税与住民税[国税厅 No.1391]。
损益通算后的所得：700万日元
节税额（所得税率23%＋住民税10%）：100万日元 × 33% ＝ 节税33万日元
・用于购买土地的贷款利息（仅建筑物部分可通算）
・用于生活的部分的经费
・别墅等非"业务"用途的房地产
出售房地产时的税金（转让所得）
持有期间5年以下（短期转让）
所得税30%＋住民税9%＝合计39%的税率。负担非常沉重。
持有期间超过5年（长期转让）
所得税15%＋住民税5%＝合计20%（含复兴特别所得税，所得税为15.315%）。持有超过5年后约减半。
※短期、长期的判定，以"出售当年1月1日时点"的持有期间为准。请注意，即使自取得起实际已满5年，若在出售当年1月1日时点为5年以下，则仍属短期转让（实质上需要跨越6个年头持有）[国税厅 No.3211]。
每年计提折旧费后，建筑物的"取得费"会下降。出售时，"取得费（折旧后）"与出售价格之差即为转让所得，因此在长期计提折旧后出售，会产生较大的税负。
蓝色申报的活用
房地产所得也可选择蓝色申报（需提交开业申报及蓝色申报承认申请）。未达5栋10室的情况下仅可享受10万日元扣除。此外，房地产所得的亏损（无法完全损益通算的部分）可向后结转3年。
总结
常见问题
公司职员也需要对房地产所得进行确定申报吗？
工资以外的所得（如房地产所得等）年超过20万日元的公司职员需进行确定申报。因亏损而进行损益通算以获得退税时，也需申报。
通过折旧做出亏损真的能节税吗？
折旧是不伴随现金支出的经费，因此可将账面上的亏损与工资所得损益通算，从而减少所得税与住民税。但需注意，出售时因取得费已下降，转让所得会相应增加。
蓝色申报的65万日元扣除任何人都能使用吗？
要在房地产所得中享受65万日元、55万日元扣除，需达到"业务规模（大致为5栋10室以上）"，并采用复式簿记＋电子申报等。未达该规模者为10万日元扣除。
出售的长期、短期如何判定？
以出售当年1月1日时点，持有期间超过5年即为长期（税率约20%），5年以下即为短期（约39%）。因以1月1日为基准，实质上以跨越6个年头持有为参考标准。
参考链接（出处）
本文根据以下国税厅公开资料编写（中立、一次信息）。使用年限、税率等可能会修订，请在申报前确认最新内容。蓝色申报的详情请参阅蓝色申报与白色申报。
- 国税厅 No.1370 收到房地产收入时（房地产所得）（日文）
- 国税厅 No.2100 折旧概要（日文）
- 国税厅 No.1391 房地产所得亏损时与其他所得的通算（日文）
- 国税厅 No.3202 转让所得的计算方法（分离课税）（日文）
- 国税厅 No.3211 短期转让所得与长期转让所得的税额计算（日文）
※本文为一般性信息提供，并非税务、投资建议。个别判断请咨询税务署、税理士。