"没人居住的房子，仅仅因为持有就要缴税"——日本首个空置房税即将在京都市启动。正式名称为非居住住宅利活用促进税（通称"空置房税"）。不仅限于空置房，别墅和第二居所也在征税范围内，根据京都市公布的信息，预定从2030年度（令和12年度）开始征税。先行一步的温哥华按评估价值的3%征税，使空置房减少了一半左右；巴黎则对第二居所的居住税加征60%。本文梳理世界各地空置房税的实际效果，以及在京都拥有老家或别墅的人现在就应该考虑的问题。
制度设计：京都市的"非居住住宅利活用促进税"是什么
- 征税对象：位于市街化区域内、"无人作为生活据点居住的住宅"。不仅包括被闲置的空置房，还包括别墅、第二居所、无人使用的继承老宅（正在出租、正在招租等处于利用状态的住宅不在征税范围内）
- 开始时间：预定从2030年度（令和12年度）开始征税（以2030年1月1日时点的使用状况判定。因系统开发等原因，比原计划有所推迟）
- 税额：在固定资产税之外，按以下两层结构每年征收
| 类别 | 税率（每年） |
|---|---|
| 房屋价值部分 | 房屋的固定资产评估额 × 0.7% |
| 地段建筑面积部分（按土地评估分3档） | 评估较低的地段：0.15% |
| 中等地段：0.3% | |
| 评估较高的地段：0.6% |
- 当前的过渡措施：房屋评估额不足100万日元的住宅，在实施后5年内免于征税（对老旧空置房的照顾）
- 简单来说，就是在固定资产税之上，追加一笔"任由房屋空置的罚金"。具体税额请以京都市公布的资料和条例为准
为何诞生：旅游城市的"买不起房"问题
京都市的市区扩张受到规划管制的限制，而别墅和投资型第二居所的需求却很旺盛，长期存在在市内工作的育儿家庭买不起房而流向市外的结构性问题。因此，这项税的目的是对"持有而不居住"的方式征税，促使房主转向出售、出租或入住。该税于2023年获得总务大臣同意，作为日本首个"空置房税"型法定外税正式成立。如果京都市开创先例，面临同样困扰的旅游城市和大都市地区的地方政府可能会跟进。
世界的先行案例：温哥华与巴黎
| 城市 | 制度设计 | 结果 |
|---|---|---|
| 温哥华（加拿大） | 空置房税（2017年起）。最初为1%，现在按课税评估额的3%每年征收 | 据市政府报告，从开征到2022年空置房减少了54%。税收用于面向低收入者的住房。不过研究者的分析认为税收的直接效果约为21%的减少，对效果大小的评估存在差异 |
| 巴黎（法国） | 对第二居所（secondary residence）的居住税加征60%。法国法律允许住房紧张地区的地方政府加征5〜60%，巴黎采用了上限 | 据称巴黎市内一成以上的住宅是第二居所，此举旨在促使这些房源流入租赁市场。针对空置房本身的征税（空置房税）另行存在 |
这些城市的共同思路是"在住房短缺的城市，提高'持有而不居住'的成本"。虽然效果得到了一定程度的确认，但没有任何一个城市仅靠税收就解决了住房问题，这也是共同的教训。
日本的趋势："仅仅持有很便宜"的时代终结
- 根据2023年的法律修订，管理不善的空置房（管理不全空家）可以被排除在固定资产税的住宅用地特例（最多减至六分之一）之外。"拆了税会涨，所以干脆放着"这一长年的扭曲正开始被纠正。相关机制在固定资产税计算的文章中有解说
- 再加上京都市的空置房税，"空置房仅仅持有成本就会增加"的方向已在国家和地方政府两个层面明确下来
- 如果继承的老宅一直空置着，正解是趁出口优惠还存在时行动：出售可利用继承空置房的3000万日元特别扣除（以抗震改造或拆除为条件、有期限），本人居住过的住宅则可利用自有住宅出售的3000万日元扣除
在京都有老家或别墅的人：2030年之前的选项
- 出售：如果是继承的空置房，首先确认能否适用3000万日元特别扣除。也有观点指出，开征前的"赶末班车出售"可能带动行情波动
- 出租：出租且有租客入住的话不在征税范围内。采用定期租赁合同，还能保留"将来自己使用"的余地
- 自住或使用：作为生活据点居住则不在征税范围内。如果继续作为第二居所持有，则需要把税负计入后重新核算维持成本
- 放任不管是最糟的选择：将面临空置房税＋被排除在固定资产税特例之外＋老化风险的三重成本。第一步是确认房屋的固定资产评估额（记载于每年的课税明细书）
今天就做的事
今天就做的事
- 在京都市（或其他城市）有空置房、别墅或预计继承的老宅的人，通过固定资产税课税明细书确认房屋和土地的评估额
- 继承的空置房，确认3000万日元特别扣除的条件（如"继承后第3年的年末之前"等期限）
- 如果老宅的处置尚未定案，趁盂兰盆节返乡时与家人商量"卖、租、用"的方向
常见问题
Q. 京都市的空置房税什么时候开始？
A. 根据京都市公布的信息，预定从2030年度（令和12年度）开始征税，以2030年1月1日时点的使用状况判定。由于系统开发等原因，开征时间比原计划有所推迟，最新日程请以京都市的官方信息为准。
Q. 别墅和第二居所也要缴税吗？
A. 要缴。这项税的对象是"无人作为生活据点居住的住宅"，并不限于被闲置的空置房。不过，正在出租等处于利用状态的住宅不在征税范围内。
Q. 会推广到京都市以外吗？
A. 尚未确定。不过京都市的这项税是获得总务大臣同意的日本首例，将成为其他地方政府设立同类法定外税时的范本。在为住房短缺所困的旅游城市和大都市地区，出现引入讨论的可能性是存在的。
Q. 海外的空置房税有效果吗？
A. 在温哥华，据市政府报告，从开征到2022年空置房减少了54%。不过研究者的分析认为税收的直接效果约为21%的减少，对效果的评估存在差异。包括将税收用于低收入者住房的机制在内，实际情况是"有一定效果，但并非万能"。
参考链接（出处）
注：京都市的税率和开征时间基于2026年8月时点该市公布的信息。在实施之前可能发生变更，实际决策请以最新的官方信息为准，并咨询专业人士。