2026년(레이와 8년)분 로센카(rosenka, 상속세・증여세의 토지 평가에 쓰이는 노선가)는 2026년 7월 1일에 국세청의 '재산평가기준서'에서 공개되었습니다［국세청 재산평가기준서（일본어）］. 전국 평균은 전년 대비 ＋2.9%로 5년 연속 상승이며, 현재의 산정 방법이 된 이후 최대의 상승 폭입니다.
토지를 상속하거나 증여받을 예정인 사람에게 로센카는 세액을 좌우하는 중요한 숫자입니다. 이 글에서는 로센카란 무엇인지, 노선가도(路線価図)의 보는 법, 자신의 토지를 조사하는 방법, 평가액의 계산 방법까지를 처음 접하는 분도 3분 만에 이해할 수 있도록 정리합니다.
▶ 지금 바로 자신의 토지 로센카를 조회하고 싶은 분은 국세청 재산평가기준서 또는 이 글의 '조사 방법 순서'로 이동하세요.
로센카란｜상속세・증여세로 토지를 평가하기 위한 가격
로센카(상속세 노선가)란 도로에 접한 표준적인 택지에 대해 '1㎡당 얼마로 평가할지'를 국세청이 정한 가액입니다. 상속세나 증여세로 토지(택지)를 평가할 때의 기준이 됩니다［국세청 No.4602］.
로센카는 그해의 1월 1일을 평가 시점으로 하여 산정되며, 매년 7월 1일경에 공개됩니다. 즉 2026년분 로센카는 '2026년 1월 1일 시점의 가격'으로, 2026년 7월 1일에 공표되었습니다.
토지의 평가액은 상속세・증여세 금액에 직결됩니다. 상속세가 부과되는지 여부는 유산 총액이 기초공제를 넘는지로 결정되므로, 자택 등 토지 평가는 시산의 출발점이 됩니다. 상속세 전체 계산의 흐름은 상속세의 기초공제와 절세 대책에서 설명합니다.
【2026년 공표】레이와 8년분 지가 동향
2026년 7월 1일에 공표된 레이와 8년분 로센카는 전국 평균 전년 대비 ＋2.9% 상승으로, 5년 연속 상승이자 현재의 산정 방법이 된 이후 역대 최대의 상승 폭이었습니다［국세청 레이와 8년분 로센카 등에 대하여］. 부동산 수요와 방일 관광객(인바운드)의 회복이 지가를 끌어올리고 있습니다.
| 항목 | 레이와 8년분(2026년)의 상황 |
|---|---|
| 전국 평균 변동률 | 전년 대비 ＋2.9%(5년 연속 상승・역대 최대 상승 폭) |
| 도도부현별 움직임 | 상승 36개 도도부현・보합 3개 현・하락 8개 현 |
| 도도부현청 소재 도시의 최고 로센카 | 44개 도시가 상승, 3개 도시(아오모리・쓰・돗토리)가 보합. 1991년분 이래 35년 만에 하락 제로 |
| 전국 최고 로센카 | 도쿄도 주오구 긴자 5초메 '규쿄도' 앞＝1㎡당 5,336만 엔(전년 대비 ＋11.0%・41년 연속 전국 1위) |
| 상승률 전국 1위 | 나가노현 하쿠바무라＝＋32.7%(스키 리조트의 방일 관광객 인기) |
| 도쿄도 | 표준 택지 평균으로 전년 대비 ＋9.4%. 세무서별로는 아사쿠사・가미나리몬도리가 ＋27.5%로 도내 상승률 1위(방일 관광객・임대 수요) |
로센카가 오르면 같은 토지라도 상속세・증여세의 평가액이 오르고 세액이 늘어나는 방향으로 작용합니다. 도시부에 자택이나 토지를 가진 사람은 기초공제(3,000만 엔＋600만 엔×법정상속인 수)를 넘는지 여부를 최신 로센카로 다시 시산해 두면 안심할 수 있습니다. 평가가 오른 만큼 소규모 택지 등의 특례 등 사용할 수 있는 제도의 확인도 중요해집니다.
※전국・지역별 자세한 수치나 순위는 국세청의 공표 자료 및 각종 보도에서 확인할 수 있습니다. 지가는 해마다 바뀌므로 신고 시에는 그해분 로센카를 반드시 확인하세요.
노선가도 보는 법｜숫자는 '천 엔 단위', 알파벳은 차지권 비율
노선가도에서는 도로를 따라 '숫자＋알파벳'이 적혀 있습니다. 읽는 법은 다음과 같습니다［국세청 노선가도의 설명］.
예를 들어 도로에 '300C'라고 적혀 있으면, 그 도로에 접한 표준적인 택지는 1㎡당 30만 엔(300천 엔), 차지권 비율은 C＝70%라는 뜻입니다. '100'이면 10만 엔/㎡입니다.
알파벳 A～G는 토지를 빌리는 권리(차지권)의 비율을 나타냅니다［국세청 노선가도의 설명］.
※차지권 비율은 토지를 빌려 건물을 지은 사람의 권리(차지권)나, 빌려준 쪽의 토지(대택지・저지)를 평가할 때 사용합니다. 도심의 상업지일수록 A・B로 높고, 교외 주택지는 D～F가 일반적입니다.
자신의 토지 로센카를 조사하는 방법(무료・3분)
국세청의 '재산평가기준서 노선가도・평가배율표'에서 누구나 무료로 확인할 수 있습니다.
- 국세청의 '재산평가기준서' 사이트를 연다［국세청 재산평가기준서（일본어）］
- 조사하려는 연도분과 도도부현을 선택한다
- 시구정촌・지역을 선택하고 '노선가도' 또는 '평가배율표'를 표시한다
- 대상 도로에 적힌 숫자(천 엔 단위)와 알파벳(차지권 비율)을 읽어낸다
※노선가도는 과거 수년분도 공개되어 있습니다. 상속이 과거에 발생했다면 그 연도분을 선택해 확인합니다.
토지(자용지) 평가액의 계산 방법
본인이 사용하는 택지(자용지)의 평가액은 기본적으로 다음 식으로 구합니다.
'각종 보정률'은 토지의 형태나 깊이에 따른 조정입니다. 깊이가 극단적으로 길거나 짧은 토지는 깊이 가격 보정으로 낮아지고, 각지(모퉁이 땅)는 측방 노선 영향 가산으로 높아지며, 형태가 비뚤어진 토지는 부정형지 보정으로 낮아지는 등의 조정이 들어갑니다［국세청 No.4602］. 표준적인 정형지라면 보정률은 1.00에 가까워집니다.
자용지 평가액 ＝ 30만 엔/㎡ × 1.00 × 150㎡ ＝ 4,500만 엔.
이 토지가 차지(남에게서 빌린 것)라면 차지권의 평가는 4,500만 엔 × 70%(C)＝3,150만 엔. 반대로 남에게 빌려준 토지(대택지・저지)라면 4,500만 엔 ×(1−70%)＝1,350만 엔으로 평가합니다.
또한 피상속인이 살던 자택의 토지 등은 소규모 택지 등의 특례로 평가액이 최대 80% 낮아지는 경우가 있습니다. 상속한 자택을 팔 때의 특례는 빈집의 3000만 엔 특별공제도 함께 확인하세요.
로센카가 없는 지역은 '배율 방식'으로 평가한다
모든 토지에 로센카가 매겨져 있는 것은 아닙니다. 로센카가 정해지지 않은 지역은 배율 지역이라 불리며, 주로 시가화가 진행되지 않은 교외・농촌부・산간부가 해당합니다. 배율 지역에서는 다음 식으로 평가합니다［국세청 평가배율표의 설명］.
평가배율은 지역・지목(택지・논・밭・산림 등)별로 국세청의 '평가배율표'에 정해져 있습니다. 고정자산세 평가액은 매년 봄에 시구정촌에서 오는 고정자산세 과세명세서에서 확인할 수 있습니다. 고정자산세 평가액 자체의 구조는 고정자산세의 계산 방법에서 설명합니다.
로센카・공시지가・고정자산세 평가액의 차이
토지에는 목적이 다른 여러 '가격'이 있어 혼동하기 쉬우므로 정리합니다. 상속세 로센카는 실제 매매 가격(실세 가격)의 기준이 되는 공시지가의 약 80% 수준으로 설정되어 있습니다.
| 가격의 종류 | 정하는 기관 | 주된 용도 | 수준 기준 |
|---|---|---|---|
| 실세 가격 | 시장(매매) | 실제 거래 | 시가 |
| 공시지가 | 국토교통성 | 거래 지표 | 100(기준) |
| 상속세 로센카 | 국세청 | 상속세・증여세 | 공시지가의 약 80% |
| 고정자산세 평가액 | 시구정촌 | 고정자산세 등 | 공시지가의 약 70% |
※공시지가는 1월 1일 시점을 3월경에 공표［국토교통성 지가공시］, 고정자산세 평가액은 3년마다 평가 교체됩니다. 비율은 모두 일반적인 기준이며 토지마다 차이가 있습니다.
'어느 해의 로센카'를 사용할까?
로센카는 신고하는 해의 것이 아니라 그 토지를 취득한(과세의 근거가 되는 사건이 있었던) 해의 것을 사용합니다. 상속세는 피상속인이 사망한 해, 증여세는 그 재산을 증여받은 해의 로센카로 평가합니다. 예를 들어 2026년 중에 발생한 상속이라면 2026년 7월 공개된 로센카를 사용합니다.
토지의 생전 증여를 검토하고 있다면 증여세의 기초공제(연 110만 엔)나 평가의 구조와 함께 계획하는 것이 중요합니다. 자세한 내용은 증여세 비과세 한도 110만 엔의 올바른 사용법에서 설명합니다.
흔한 오해와 주의점
로센카와 관련해 특히 많은 오해 3가지를 꼽습니다. 시산 전에 확인해 둡시다.
로센카×면적으로 나오는 것은 어디까지나 토지의 평가액이며 세액이 아닙니다. 상속세는 토지를 포함한 유산 총액에서 기초공제(3,000만 엔＋600만 엔×법정상속인 수)를 뺀 나머지에 세율을 곱해 계산합니다. 평가액 4,500만 엔의 토지가 있어도 유산 전체가 기초공제 이하라면 상속세는 부과되지 않습니다.
고정자산세 평가액을 그대로 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 고정자산세 평가액을 사용하는 것은 로센카가 없는 배율 지역뿐이며, 그 경우에도 평가배율을 곱합니다. 로센카가 정해진 지역에서는 로센카로 계산합니다.
2024년 1월 이후의 상속・증여에서는 분양 맨션(구분소유)에 시장 가격과의 차이를 보정하는 새로운 평가 규칙이 적용되어, 로센카 기반의 기존 계산보다 평가액이 높아지는 경우가 많아지고 있습니다. 맨션을 상속・증여할 경우 국세청의 최신 정보나 세무사에게 확인하는 것을 권합니다.
정리
자주 묻는 질문
2026년(레이와 8년)분 로센카는 언제 공개되었나요?
2026년 7월 1일에 국세청의 '재산평가기준서' 사이트에서 공개되었습니다. 전국 평균은 전년 대비 ＋2.9%로 5년 연속 상승입니다. 평가 시점은 그해의 1월 1일입니다.
로센카와 실세 가격(매매 가격)은 어떻게 다른가요?
로센카는 공시지가의 약 80%를 기준으로 설정되어 있어 실제 매매 가격보다 낮은 것이 일반적입니다. 로센카는 상속세・증여세 계산에 쓰는 가격으로, 시장에서의 거래 가격과는 목적이 다릅니다.
로센카가 실려 있지 않은 토지는 어떻게 평가하나요?
로센카가 정해지지 않은 배율 지역에서는 '고정자산세 평가액×평가배율'의 배율 방식으로 평가합니다. 평가배율은 국세청의 평가배율표에서 확인할 수 있습니다.
어느 해의 로센카를 사용하면 되나요?
신고하는 해가 아니라 상속이라면 피상속인이 사망한 해, 증여라면 그 재산을 받은 해의 로센카를 사용합니다. 2026년 중의 상속이라면 2026년분 로센카입니다.
분양 맨션도 '로센카×면적'으로 평가할 수 있나요?
그대로는 할 수 없습니다. 2024년 1월 이후의 상속・증여에서는 분양 맨션(구분소유)에 시장 가격과의 차이를 보정하는 새로운 평가 규칙이 적용되어, 기존의 로센카 기반 계산보다 평가액이 높아지는 경우가 많아지고 있습니다. 맨션의 상속・증여는 세무사에게 확인하는 것을 권합니다.
참고 링크(출처)
본 기사는 다음 공적 자료를 바탕으로 작성했습니다(중립・일차 정보). 공개일이나 평가 규칙은 바뀔 수 있으므로 신고 전에 최신 내용을 확인하세요.
- 국세청 재산평가기준서(노선가도・평가배율표)（일본어）
- 국세청 레이와 8년분 로센카 등에 대하여(보도발표)（일본어）
- 국세청 노선가도의 설명（일본어）
- 국세청 평가배율표(일반 토지 등용)의 설명（일본어）
- 국세청 No.4602 토지 가옥의 평가（일본어）
- 국토교통성 지가공시（일본어）
※본 기사는 일반적인 정보 제공이며 세무 조언이 아닙니다. 토지의 평가나 상속세・증여세 신고는 세무서 또는 상속・부동산에 정통한 세무사에게 상담하세요.